부동산 권리분석 말소기준권리 알아보기

 

권리분석의 핵심

 

말소기준권리 

- 경매 부동산에 있는 권리들이 매각 후 소멸 되는지 낙찰자에게 인수 되는지 판단의 기준이 되는 권리를 의미합니다.

 

효과

말소기준권리 보다 후 순위일 경우에는 모두 말소가 되며 선 순위일경우에는 낙찰자가 인수하게 됩니다.

 

말소기준권리 5가지

1) 근저당권

2) 압류 / 가압류

3) 담보가등기

4) 경매개시결정 기입등기

5) 배당요구한 전세권

 

권리분석을 할때는 이 다섯가지 중 하나를 찾아야 한다.

 

말소기준권리 보다 빠르면 인수 / 늦으면 소멸(기준권리 포함)

 

대항력

이미 발생 중인 법률관계를 제 3자에 대해 주장할 수 있는 효력입니다.

 

임차인 입장에서 제 3자로 소유권이 바뀌어도 계속 거주할 수 있는 힘

 

대항력 발생일

- 주택의 인도(점유) + 전입신고일 다음날 0시

 

경매 공매에서 대항력이 있다는 이야기는 살고 있는 사람이 기간 말소 전에는 방을 빼지 않아도 된다는 이야기이다.(보증금 돌려줘야함)

 

 

입찰 전 확인 서류 3가지

1) 감정평가서

- 담보가치의 분석을 위해 부동산 등의 감정을 의뢰하고 이를 평가한 내용을 적은 문서를 뜻한다.

 

감정인(성명 또는 명칭, 주민등록번호 주소 또는 거소, 상호 또는 명칭, 자격)

감정의뢰인, 감정 재산의 표시 산출근거, 감정연월일, 감정가격 등 

 

2) 현황조사서

- 누가 / 무엇을 : 법원 집행관이 경매 부동산의 현재 상태를 알아보고 작성하는 서류입니다.

소재지, 점유관계, 임차인 등 점유자에 관한 내용이 기입되어있습니다.

 

- 공개 시점 : 매각일 14일 전부터 누구나 열람이 가능합니다.

 

3) 매각물건명세서

- 점유자 이름, 점유권원, 임대차기간, 보증금, 차임 전입신고일(사업자등록일) 배당요구여부 등 기재되어있는 서류

입찰 당일까지 확인해야 합니다. 혹시 모를 오류 또는 잘못 기재된 부분이 있다면 매각 불허가 가능합니다.

 

매각물건명세서 하단에 기록되어있는 3가지가 비어있는 공란이면 안전한 물건

1) 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것

2) 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요

3) 비고란

 

권리분석 누구보다 빠르게 하는 법

 

임차인이 있는지 없는지 부터 확인한다. 이때 없다면 권리분석은 끝이나고 있다면 대항력의 여부를 파악한다.

없다면 안전한 물건 있다면 보증금을 전액 받는 경우인지 그렇지 못한 경우인지 파악을 해야하며

보증금을 받는다면 안전하지만 받지 못한다면 보증금은 낙찰자가 되갚아 주어야 하기에 안전하지 못한 물건이 되겠습니다.